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市场细化 深度竞争 政策既定 冷静把握
文化前浪与时代后浪
天宁利好频至 花语江南与区域共腾飞
国企晋陵落子遥观 湖畔洋房即将献映
路劲太湖院子 以低密大境墅居冠销常州
溧阳雅创高科智造谷开工奠基
举行首批入园企业签约入驻仪式
地铁口 天街旁 五星·星韵城成交价15000+元/㎡起
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下一篇4 2020年5月27日

市场细化 深度竞争 政策既定 冷静把握
——解析当前房地产市场的冷与热

2020年,仿佛注定是充满变数的一年,房地产业同样如此。

一季度末,我国人民币房地产贷款余额46.16万亿元,同比增长13.9%,增速比上年末低0.9个百分点,连续20个月回落,今年一季度我国房地产贷款增幅持续回落;而另一方面新地王不断冒出,一些楼盘防疫复工后出现热销,节假日看房者如潮;还有不同级别的城市楼市冷热度反差很大,有些地区试探性地放松楼市调控,相继搞出“政策一日游”,北京西城区率先实施“多校划片”,取消所谓“学区房”概念……林林总总,无不是变数所在,用一句话评定当前楼市是“热”还是“冷”,完全不可。

就常州楼市而言,经历此轮楼市调控已3年多。最为鲜明的市场特征是常州住宅产品品类快速细分细化,大户型高档精装修有之,小户型精装修有之,中小户型毛坯房有之,主城区高价房有之,新城区新板块有之,不同定位、不同类型、不同需求把单一的住房供应细化分化起来。特别是常州城市框架的拉大拉开,城市轨道交通的建设推进,长三角城市群重要城市定位等概念的形成,已把常州过去传统意义上的三线城市进行了城市规格赋能级的提升,也对整体楼市注入了动能。这种格局性的影响值得观察,市场的细化细分不仅仅是地产商的需求,更是市场的需求。

楼市竞争也表现出从单一的价格竞争明显转向了深度化竞争。地段上、项目择址上更强调资源稀缺性,生态环境、地铁出行、城市配套等都成为了地产商角逐抢占的价值高地;小区景观设计、室内设计、精装修档次,甚至会所营建,纷纷重金邀请国外知名设计机构参与其中,这大大提升了常州地产开发的水准,一大批高端楼盘纷纷涌现;健康类住宅新技术的推出,智能黑科技的普遍运用,高端物业管理引进等等,更是各大房企深度竞争的领域。疫情期间的线上营销、VR看房、圈层营销等手法的运用,也正悄悄地改变了地产营销模式。当竞争转向深度,也反映出常州地产界向内涵型高质量型发展的一个好的动向,由此,也带动了改善性住房消费的新走向。

当然,细分市场与市场分化是两个概念。目前,中国楼市在不同城市的表现是完全不同的,这是市场的一种分化。同一座城市不同物业市场的接受度也是不同的,也在分化,甚至不同地产商不同房企品牌所产生的价值也不同。甚至有业内人士认为,如今逛楼盘要比逛街购物的技术含量高得多,投资性置业的技术难度则更大。

市场表现很热闹,市场观察却要冷静,房地产作为政策性很强的产业,需要更为宏观更为全面认识楼市的整体构成与核心元素。去年年底,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,关于2020年中国楼市“最完整的政策表述”正式公布。首先,会议强调,长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。抗疫复工后,这一基调并没有改变。再次重申房住不炒定位,并强调“长期”坚持,显示出政府调控市场的决心。房住不炒的定位不受市场周期的影响,无论市场好与坏,后续都会管控。同时,政策也明确发展长效机制和调控机制,“长期”是关键词。第二,会议上明确“三稳”方针,稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场平稳健康发展,稳定了政策预期。“稳”字当头不难看出,地方坚持因城施策,一城一策,中央实施长效管理调控机制,这体现了促进房地产平稳健康发展的决心。第三,会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,而且是再度被提及,这表明房子是用来住的、不是用来炒的,也不是短期刺激经济的手段。

另外,我们还注意到这样一些相关配套政策。如着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民住房问题。这表明2020年,要加快租赁管理服务平台的建设,同时提到了政策性租赁住房的概念,这也说明后续房源供给、定价和运营等方面,会不断和此类政策概念挂钩结合,这或是2020年值得关注的亮点。再如,提出着力推进“完整社区”建设的要求,围绕改善城乡人居环境,继续深入开展“共同缔造”活动,使“共同缔造”活动与美丽城市、美丽乡村建设有机融合、统筹推进。试点打造一批“完整社区”,完善社区基础设施和公共服务,创造宜居的社区空间环境,营造体现地方特色的社区文化,推动建立共建共治共享的社区治理体系。以上两个政策能否促进一些区域二手房的市场价值提升,值得观察,这对整体楼市观察同样多了一个维度。

日前,《经济日报》提出:房贷占比过高、还贷压力增大的情况警示人们,如果此时放松楼市调控,一方面必然再次拉抬房价、打击刚需,扰乱正常市场秩序;另一方面则会进一步挤压民众特别是中青年群体的消费潜力,迟滞消费市场乃至国民经济复苏。必须长期坚持楼市调控大方向和“房住不炒”定位不动摇。

近日,央行发布了2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查结果,相关数据及结果引发了公众热议。其中,话题之一是城镇居民家庭负债参与率高,达到56.5%,房贷是家庭负债的主要构成,达到75.9%。央行报告得出结论:中青年群体负债压力大,刚需家庭的债务风险突出。新冠肺炎疫情使经济运行面临前所未有的下行压力,包括房地产在内的诸多行业都面临严峻困境,一季度居民收入也出现了前所未有的下降,调查失业率也达到了新高。在房贷占比较高、“金融资产占比较低”情况下,很多人特别是中青年,并没有太多储蓄可以用来应对停工停产造成的收入减少乃至暂时失业。在这种情况下,必须长期坚持楼市调控大方向和“房住不炒”定位不动摇。通过有序复工复产、定向定点帮扶,以及持续提高居民收入在GDP分配中的比重,以减轻刚需群体的购房压力、提升民众的消费能力,促进经济复苏并逐步向好。而作为广大住房消费者,更加需要理性消费,处理好刚需与个人财务能力的关系问题,从容面对当前充满变数的市场变化。

本报记者 刘燕涛

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