□本报记者 张琛

最近，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，《报告》中提到，“租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升到3%以上，将高于多数资产回报率”。一石激起千层浪。对于老百姓来说，是“从卖房转为当房东、不买房租房，还是干脆卖房存银行赚利息”成为“投资理财”的热点话题。

租售比历史性反超存款利率

记者在“链家APP”上随机查阅了我市天宁区新城旗下某次新小区的相关数据。以该小区为例，今年上半年，该小区成交的两套三房两厅两卫户型单价在16762—19927元/平方米之间，总价在220万—222万元，取220万元。而多套类似户型每月租金在3800—4500元之间，取4000元/月。忽略物业费、中介费等成本，粗略计算，该小区的该户型租售比为4000×12/2200000=2.18%（租金/房价）。

诸葛找房数据显示，今年上半年，我国重点50城的租金回报率为2.03%。而随着7月份至今的降息潮，目前，我市银行1年期存款利息均在2%以下。这意味着，包括常州在内的多个城市租售比历史性地超过了银行存款利率。

值得一提的是，这些租售比均是按照现有房价计算的，对于一些10年前、甚至20年前买房的群体来说，如果按照当年房价水平来算租售比，超过10%都有可能。这就带来另一个话题，如果房价继续下行，持房当房东是不是比卖掉房子后存款放银行性价比更高呢？

即将进入买房零成本时代？

从经济学的角度而言，一旦房贷利率和租售比无限接近，就相当于租金可以抵消房贷利息，即买房零成本。

今年以来，不仅存款利率在降，房贷利率也在降。随着LPR两次下调，多个城市的个人住房商业贷款利率正在加速进入“2时代”。据融360数字科技研究院监测，截至今年7月末，45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%。

8月以来，一线城市中的广州，首套房贷利率率先跌破3%，多家银行可以做到2.9%。该利率水平已经逼近公积金5年及以上的贷款利率2.85%。二线城市中，南京、苏州也有多家银行的个人住房首套房贷利率可做到2.95%。

常州当前的首套房贷款利率平均为3%，不排除我市已有小区租售比达到或超过3%。这相当于总价100万元的房子每月租金2500元。未来，常州新增房贷进入“2时代”，似乎也“触手可及”。

过去，对于购房者而言，期待房价上涨似乎自然而然，但这几年的房价走势，让越来越多的购房者意识到，租售比产生的现金流，更是衡量房产价值的一把标尺。从国外成熟市场来看，租售比通常在4%以上甚至更高。一个合理的租金回报率，正如股息之于上市公司，是判断房产是否值得投资的重要依据。

对于成熟房产市场的房东而言，仅靠租金收益，就可以获得不错的现金流回报。但在我国，特别是2005年-2021年之间，由于城市化进程叠加经济高速发展，多数城市房价都经过暴涨阶段，导致租售比远低于国际水平，也让老百姓普遍关注“房产本身是否升值”，而非“租售比是否合理”。

持房还是持现金需动态评估

公开资料显示，从2010年至今，我国存款利率最高峰出现在2011年。当时，一年期存款利率为3.5%，3年和5年期分别为5%和5.5%左右，银行存款利率远高于租售比。但近3年来，随着我国存款利率快速下降，由此带来如国债、大额存单、货币基金等一系列关联产品的收益下滑。对于老百姓来说，无风险、低风险、保本保息的理财渠道更少了。随着房租回报率超过存款利率，不断接近贷款利率，是否意味着，住房开始具有了投资价值，只要出个首付，就能靠租金以房养房？

该买还得买，该住还得住。市民黄女士告诉记者：“我们现在名下两套房均为自住，一套是老小区置换的青山湾附近小区，父母在住；另一套是几年前购买的万福桥附近某学区房，虽然目前已无学区需求，但房子不错，准备继续住下去。如果未来收入上涨，不排除将青山湾附近小区再置换一次，给父母改善下居住环境。”

家住泰和之春的市民张先生说：“我仅有一套自住房，并不关注房价涨跌。现在全家人已经在这个小区住了将近10年，感觉小区环境可以。即便未来需要置换，如果房价下跌，我卖出价低，买入价也低，置换成本反而变少了。”

“目前市场上很多即便降价还是销售难的房产正是既不能满足自住需求，租金回报又不高的房子。”克而瑞苏常区域总经理、克而瑞常州房产测评首席分析师戈文问分析：“假设你的房子在租赁市场上很吃香，租售比能够达到3%，这样的房子如果不是需要置换，你也未必舍得卖出去。而二手房市场上那些积压的库存，恰恰是居住不那么舒适、租不出去或者租金达不到预期的房子。同时，今年以来租售比提升的一大原因并非是租金上涨，而是房价下跌幅度超过了租金下滑幅度。在我看来，多数国人的买房逻辑仍是买涨不买跌，为获取出租收益买房的人是少数，所以，租售比提高对于房产市场去库存难言有促进作用。”