又一条躺平致富路正面临梦醒时分。

很多人对于“包租婆”的印象源于周星驰的电影《功夫》。只见片中的“小龙女”带着满头发卷，叼着烟，不修边幅就出街了。走上社会才明白，包租是个不起眼但细水长流的好生意啊。金玉在内，败絮在外又如何？21世纪以来，随着房价几轮上涨，大陆也有了自己的“包租婆”“包租公”。譬如，让人津津乐道的广州猎德村村民画像：穿着背心短裤，趿着人字拖，腰上一溜钥匙，步行出门吃碗10块钱的肠粉，云淡风轻道：“这里两幢楼都是我的”——这可不是我杜撰的，是前几年某电视节目真人采访中的一个片段。

不过，最近，这条靠被动收入笑傲江湖的“包租婆”生意“钱”景微妙。一方面，央行近期发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提出“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向”，包括“长期看租金仍有望稳步上涨；租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”。另一方面，国家加快了保障房建设，预计在十四五期间筹集保障性租赁住房870万套，截至2023年末，已筹集573万套。而尚未等保障房供给全面到位，多个城市的房租已迎来普跌行情。

上半年我写《老破小的春天》时，分析过老破小抢手的原因。其中之一是这两年老破小房价持续下跌、且跌幅不小，租售比一下子就达到了国际标准3%-4%。于是，一部分人改租为买了，另一部分人则买来投资收租，当“包租婆”。但是，随着这波租金下降潮，“老破小”也不香了。易居研究院数据显示：今年7月，上海全市挂牌租赁房源平均租金为88.15元/平方米/月，环比增长5.2%，同比下降8.7%，与2023年全年平均租金相比，下跌了7.4%。贝壳研究院数据则显示，全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天。事实上，在这之前，一线城市的租金已同比连续下滑12个月，二线城市的租金已同比连续下滑8个月。其中，南京和武汉位列二线城市租金跌幅前二位。

房价下跌、流动性变差，房东转售为租是原因之一。数据显示，截至2024年二季度末，住房租赁企业已开业门店数合计3577个，环比涨幅10%，同比涨幅27%；开业房间规模合计约104万间，环比涨幅3%，同比涨幅22%。换言之，开发商的日子也不好过，更多企业从买卖生意转到了租赁生意。

但是，对租金影响更大的因素是包括租赁降级在内的全民消费降级。

8月13日，央行公布了7月末金融统计数据。其中，狭义货币M1增速远低于广义货币M2增速，负剪刀差处于历史高位。这说明企业和居民都在缩表，勒紧裤腰带过日子。对于企业来说，营收下滑、利润下滑，降本增效势在必行。怎么降本？减少人力成本是行之有效的途径之一。对于个人来说，岗位不保或收入下滑，预期收入不增反降，可能还有一些贷款，当然全力减少开支。以前，用月收入50%租房是普遍情况，现在则改为多坐几站地铁，租远一点小一点，住房开支立减。住“叙利亚风格”的房子在年轻人中蔚然成风，小红书等社交平台上类似“如何将毛坯房DIY成温馨小屋”的帖子比比皆是。

对此，很多房产圈博主从房东的角度，提出“提升个性化装修水准”“降低租金跑量”等建议。我倒觉得，“包租婆”这一模式的式微正说明这已是一片红海。结合短期内房价的持续下跌，中期房产税的大概率落地，长期出生人口的断崖式下跌等因素，想靠包租躺平和之前想靠银行理财收益躺平一样，这一路径已岌岌可危。

行到水穷处，坐看云起时。从积极的方面来说，一个商业模式的尽头意味着新模式的开启。人生苦短，躺平何尝不是对生命的浪费呢？很多人羡慕巴菲特的财富，但又有多少人愿意和他交换年龄呢？