□本报记者 张琛

10月10日晚间，工商银行、交通银行、招商银行、浦发银行、浙商银行、兴业银行等多家银行发布存量房贷利率调整常见问答。根据银行公告的表述，当前房贷利率高于“LPR-30BP”的，将统一调整为LPR-30BP。按照最新LPR3.85%计算，下调后，我市首套房、二套房等存量房贷利率将统一下调至3.55%。

何时降？10月底前完成批量下调工作

市民吕先生告诉记者：“9月24日看到新闻发布会提到下调存量房贷利率，就想着啥时能降。没想到，10月份上班第一周，就收到了来自贷款银行工商银行的短信。根据短信内容，我的存量房贷利率下调不需要人工申请了，工行将自动给我下调。”

记者在工商银行、农业银行、中国银行等银行的官网上看到，客户（原则上）无需提交相关申请材料，银行将于10月31日前统一批量进行调整。以工商银行的官网公告为例，若购房者房贷为浮动利率定价、当前利率高于LPR-30BP，房贷利率将调整为LPR-30BP。10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。

这次政策，将之前选择固定利率的房贷群体也纳入进来。选择固定利率的存量房贷群体需要“先向银行申请固定转浮动，把利率转换成LPR加减点模式”，如果符合这次下调的前提，就能享受到政策的红利了。在具体操作层面，多家银行表示，需要申请“固转浮”的客户，自2024年10月12日（含）起，就可以通过各自银行的手机银行、个贷小程序等线上渠道，按照系统提示自助办理，也可联系贷款经办机构申请办理。

银行对于“二套转首套”批量调整也作出了细分要求。工商银行明确，符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如常州这样的城市，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，将无需申请“二套转首套”，该行将批量进行利率下调。

值得一提的是，若购房者房贷利率等于或低于LPR-30BP，不在此次调整范围内。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款也不参与本次调整。

怎么调？3.55%或将成为我市房贷利率“天花板”

存量房贷利率统一下调后，具体利率为多少，何时开始享受呢？

记者咨询工商银行客服电话获悉，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重新定价日，并且不同客户贷款重新定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重新定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。不过，到了贷款重新定价日，贷款进行重新定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

也就是说，根据每个人贷款合同上重新定价日的不同，存量房贷利率下调可分为两步走：第一步是“今年10月31日之前先下调30BP，即在现有房贷利率的基础上先降0.3%”；第二步是“等到贷款重新定价日之后，开始执行当年调整后的LPR”。按照最新的LPR3.85%计算，常州市的存量房贷利率下调为“LPR-30”，即3.55%。而经过近年LPR多次下调及政策叠加，目前，常州市新增房贷利率已达到“首套房商贷利率3.05%，二套房商贷利率3.1%”的平均水平。也就是说，随着存量房贷利率下调逐渐落地，3.55%或将成为我市房贷利率新的“天花板”。当然，不排除本月或年内LPR将继续下调，那么，增量房贷利率和存量房贷利率也将随之下降。

今年上半年，人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限，除北京、上海、深圳等一线城市，现在市场上多数城市的房贷利率为“LPR-75BP”，部分城市的首套房贷利率甚至已降至3%以下。据融360数字科技研究院监测，截至今年7月末，45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%。8月以来，一线城市中的广州，首套房贷利率率先跌破3%，多家银行可以做到2.9%。二线城市中的苏州，新房贷款可以做到2.8%。成都更是出现了按揭利率“银行竞标”，最低做到2.75%。

人行最新发布的数据显示，截至今年上半年，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元，占全国比重约为59%。本次存量按揭利率调降涉及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元左右。

业内人士认为，此次存量房贷利率调整具有及时性、自动性、统一性等特点。对个人而言，存量按揭利率的调整有助于减轻利息支出压力、提振消费。对银行而言，长期来看有助于稳定银行零售资产质量。