□本报记者 张琛

日前，“提前还贷后悔了吗”冲上热搜榜，引发了大家的讨论。随着存量房贷利率集中调降和房贷重定价周期开启，很多借款人的存量房贷利率降幅明显，在50个BP—100个BP之间。而继10月底11月初后，多个城市相继上调房贷利率后，本月初，又有城市再度上调新增房贷利率。本报记者上周也报道过常州等城市首套房房贷利率重回“3时代”的新闻。因此，下降后的存量房贷利率和上调后的新增房贷利率差距进一步缩小。

提前还贷是“还了个寂寞”吗？

“无债一身轻”的心理感觉无价

很多人提前还贷的动机倒不是因为“有钱”，而是接受不了房贷利率的“背刺”。市民王先生告诉记者：“当初买房时正好处于房贷和房价的双高峰。我贷的商贷利率是5.05%，等额本息还了一段时间后，发现每月账单里一大半是利息，实在吃不消，就和家里人商量一起攒钱提前还贷。虽然后来房贷利率也下调了，但我还是分几次把商贷提前还完了。现在还剩公积金贷款，家里一个人的公积金就能覆盖，无债一身轻的感觉真好。”

记者了解到，类似王先生这样想法的市民还有很多。今年4月，居民的CPR（居民早偿率指数）达到37％的历史高位。也就是说，10个人里面有近4个人提前还贷。截至2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。而央行发布的《2024年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年三季度个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降2.3%。换言之，从去年末到今年9月份，个人住房贷款余额又减少了6100亿元。

事实上，提前还贷并非是近年新有的现象，上一波提前还贷潮发生于2016-2017年之间。后来，随着房地产逐渐回暖，按揭贷款利率逐渐上行，才告一段落。

长期国债利率破2%，投资理财渠道收窄

面对明年1月1日之后，存量房贷利率批量下调为3.3%的事实，王先生并不觉得“亏”。毕竟，目前市面上不仅难有年化收益5%以上的保本产品，连年化收益3%及以上的产品也“芳踪难觅”。

12月2日早盘，国债收益率持续下行。其中，10年期国债品种收益率破2%，创2002年4月以来新低。当天，各期限存单利率也出现大幅下行，幅度在10BP以上，部分期限品种降幅高达20BP，创近年来最大单日跌幅。今年10月18日，国有大型银行率先开启了新一轮存款利率下调的步伐，随后，股份制银行以及地方性商业银行陆续跟进。11月以来，新一轮“降息潮”影响范围进一步扩大，又有多家银行宣布对存款挂牌利率进行调整。11月15日，微众银行、江西裕民银行、新网银行、温州民商银行四家民营银行发布公告，下调人民币存款利率。截至发稿，网商银行、上海华瑞银行、重庆富民银行、武汉众邦银行、江苏苏商银行等民营银行也跟进了本轮存款“降息”的进程。

有业内人士指出，提前还贷的群体确实减少了利息支出。如果要说“亏”，最大可能“亏”的是机会成本。对于普通人来说，手里有钱大致会去存银行、买理财、或者炒股买黄金等。但很多人并不具备投资理财的能力，对金融认知也不全面，很容易踩坑。同时，理财产品不保本、股市风险大、存款利率低，还不如“无脑”提前还贷，稳赚不赔。

与其提前还贷，不如手握现金

当然，对于“艺高人胆大”、投资经验丰富的群体，确实没必要提前还贷。手里有现金，才能随时捕捉机会。譬如，10月份，股市回暖、某些城市房价企稳，如果手里有钱，就能瞬间“抄底”或买到性价比高的“筹码”。股民张先生说：“资本市场机会转瞬即逝。很多时候都是几天赚几年的钱。当机会来临时，资金体量就很重要。如果钱都拿去提前还贷了，等东拼西凑准备好了资金买入，‘牛尾巴’都过河了。”

另一方面，房贷利率是名义利率，到底高不高，和通货膨胀率紧密相关。经济上行时期，通货膨胀率往往在3%-5%甚至更高，那即便名义利率为5%，减去通货膨胀率，债务被稀释了，等于无本借贷甚至银行倒贴利息给你花钱。而当经济进入通货通缩期，通货膨胀率是负值，即便名义利率为3%，实际利率也远高于3%，等于同样的现金能买更多的物品，现金为王。那么，尽量持有现金就跑赢了大多数人。

由于存量房贷利率与新增房贷利率的息差进一步缩小，目前，CPR整体呈下降趋势。国泰君安证券发布的数据显示，截至今年第三季度末，CPR指数已经降至12.4%，无限接近2020年的历史最低值。同时，虽然各大银行财报数据显示房贷余额减少，但减少的速度已经趋缓。